Что такое escrow

 

Эскроу счет не предполагает расчеты по манипуляциям с ценными бумагами, а в роли посредника может быть только банк. Если планируется важная сделка, возникает вопрос использования эскроу счета — что это такое и каков принцип работы. Счёт эскроу – один из популярных способов рассчитаться за недвижимость в России, обладает рядом очень важных преимуществ перед традиционным аккредитивом и банковской ячейкой.

Зачем такое придумали и прописали в Гражданском кодексе


Представьте, что вы покупаете автомобиль, дорогостоящее программное обеспечение, личный самолет)) или акции в известной транскомпании. По суммам это не сравнится, скажем, с приобретением техники или личных вещей. Часто покупатели сталкиваются с неприятной ситуацией, когда сделка срывается. Особенно много случаев обмана дольщиков.

На Западе давно практикуется блокировка денег до момента выполнения всех договоренностей. Таким образом получается минимизировать риски по сделкам купли-продажи дорогого имущества. Причем, уверены в благоприятном исходе сделки обе стороны. Продавец знает, что деньги у покупателя есть в полном объеме, а покупатель оплачивает товар или услугу после вступления в силу некоторых обстоятельств. Например, после того, как программа доработана или после того, как новостройка возведена и сдана.

В 2014 году российские банки предложили данную услугу своим клиентам. Несмотря на то, что с тех пор прошло четыре года, люди не перестают задавать вопросы о том, что такое эскроу счета и кому нужно их открывать.

Если коротко, то счета эскроу регистрируют, если речь идет о сделках с:

  • недвижимостью,
  • земельными участками,
  • ценными бумагами,
  • долями участия,
  • товарными знаками,
  • изобретениями,
  • моделями,
  • промышленными образцами,
  • компьютерными программами и другими объектами,
  • а также услугами интеллектуальной деятельности.

Информацию по данному вопросу можно найти в Гражданском кодексе в статье 860.7 В кодексе изложены такие положения, как договор счета эскроу, ограничения по распоряжению и использованию денежных средств, а также закрытие счета.


Плюсы и минусы эскроу счетов


Главным преимуществом использования счетов эскроу является решение проблемы недостроя. Однако говорить о том, что исключены все риски покупки жилья по ДДУ, нельзя. Теперь о недостатках.

  1. Агент, как третья сторона сделки, будет брать деньги за предоставление счета. Оплачивать номинально будет продавец, по факту — покупатель. Поэтому скорее всего со следующего года ожидается повышение цен на квартиры.
  2. Деньги на счете хранятся годами и, они не индексируются. В случае упомянутых выше причин средства возвращаются дольщику в 100% объеме. Однако все же покупатель теряет в деньгах, поскольку инфляцию никто не отменял.
  3. Не определены четко взаимоотношения между строительной компанией, покупателем и агентом. Слабое место, как выяснили финансовые эксперты, в ситуации, когда расходятся площади объекта по факту и в плане застройки. Справредливо в таком случае, вернуть часть денег покупателю.


Как открыть эскроу-счет?

Владельцами эскроу могут стать юрлица, ИП, физлица. Эти счета открываются только в банках и предлагают их только около 20 крупных банков. Список есть на сайте Банка России.

В процессе открытия:

  • Составляется и подписывается трехсторонний договор.
  • Регистрируется счет.
  • Размещается оговоренная сумма, которую планируют использовать для выполнения расчетов по сделке.
  • Банк обеспечивает сохранность и неприкосновенность денег на счете до выполнения оговоренных обязательств. Как только все условия будут исполнены, банк обязуется перечислить заблокированные средства и закрыть договор.
Читайте также: Новые правила обмена валют

При неисполнении обязательств одним из участников, деньги возвращаются хозяину. Некоторые сравнивают эскроу с аккредитивами (денежное обязательство, принимаемое банком по поручению стороны-плательщика). На самом деле у этих инструментов есть отличия. У эскроу более гибкий подход к бизнес-сделкам. Стороны могут влиять на основания, при наступлении которых получатель будет иметь доступ к денежным средствам. Агент-банк также обязан проверять наступлений утвержденных условий и проверять документы более внимательно. Кроме этого, на счет эскроу могут вноситься не только деньги, но и любое имущество.

Стоимость услуг по эскроу пока что выше стоимости аккредитивных расчетов, т.к. к договору-эскроу выставляется больше требований. Стандартных расценок по этим счетам нет, поскольку стоимость зависит от сложности сделки, рисков, участвующих сторон и проч.

Преимущества и недостатки счета-эскроу.

Главным достоинством эскроу является минимизация финансовых рисков, исключение контакта с мошенниками, фальсификации денег. Если в случае с ячейкой приходится пересчитываться и проверять каждую купюру, то в эскроу расчеты проводятся в безналичном порядке. Со своей стороны банк ведет наблюдение за проводимой сделкой, что является гарантией исполнения обязательств сторонами. При необходимости стороны могут вносить изменения в договоре, заключать доп.соглашения.

После поправок в закон о долевом строительстве дольщики также будут использовать счета-эскроу. Туда они будут перечислять деньги за покупку квартиры. Пока застройщик не выполнит своих обязательств и передаст готовую квартиру, воспользоваться деньги и обмануть дольщика он не сможет. Правда, не имея живых денег, застройщикам будет сложно сдавать объекты в срок, и вся суть долевого строительства будет потеряна.

Читайте также: Переводы в другие страны в банке ВТБ

Из недостатков выделяют то, что законодательная база эскроу пока еще не готова полностью. Есть много вопросов, на которые нет ответов. Сам инструмент несложен, но невыясненные нюансы пока заставляют относиться к нему настороженно.

Счета эскроу в долевом строительстве


Закон о долевом строительстве регламентирует методы обеспечения исполнения обязательств со стороны фирмы, возводящей объекты. На практике это означает, что деньги покупателей квартир не пропадут, а в случае определенных обстоятельств будут возвращены.

Реализовать это можно с помощью трех инструментов:

  1. Банковская гарантия — предполагает, что за недострой будет материально отвечать финансовая организация.
  2. Взносы в компенсационный фонд в размере 1,2% от суммы в заключенном договоре.
  3. Использование счета эскроу. Что это за счет, можно увидеть чуть выше в статье.

Первый способ практически не используется, хотя, возможно за границей поручительство банка имеет место быть. С 2019 года застройщик может выбрать между вторым и третьим вариантами. Через год оставят только эскроу счета.

Для застройщиков преимуществом использования эскроу счетов является гарантированное наличие денежных средств, так как фирмы будут брать кредит у банка. В отличие от денег покупателей, которых может быть недостаточно при плохом спросе.

Для покупателей жилья по ДДУ на первичном рынке переход на проектное финансирование только на руку. Ведь финансы хранятся до последнего в банке. Однако волноваться все же есть о чем. Например, стоит серьезно подойти к вопросу надежности агента.

Некоторые покупатели думают, что счета эскроу предусматривают опцию возврата денег. Такое возможно, но только по четырем основаниям.

  1. Завершился срок хранения средств.
  2. Расторгнут договор по соглашению строителя и дольщика либо по решению суда.
  3. Компания не смогла достроить объект.
  4. Дольщик по своей инициативе аннулирует договор.



Фото 1

Открытие и использование счета эскроу

Как происходит открытие и использование счета эскроу? Весь процесс можно условно разделить на 6 этапов.

Этап 1. Открытие счета эскроу. Покупатель и продавец совместно приходят в банк и открывают счет эскроу, подписывая трехсторонний договор, в котором оговаривается срок действия счета и условия для перехода права владения счетом от покупателя к продавцу.

Этап 2. Внесение средств. Покупатель вносит на счет эскроу сумму, которую должен передать продавцу после заключения сделки купли-продажи.

Этап 3. Проведение сделки. Продавец и покупатель осуществляют намеченную сделку купли-продажи (без участия банка).

Этап 4. Предоставление документов. Продавец предоставляет в банк документы, подтверждающие наступление условий по договору об открытии счета эскроу.

Этап 5. Перевод права пользования счетом. Банк проверяет предоставленные документы, и если они в порядке — переводит право пользования счетом эскроу от покупателя к продавцу.

Этап 6. Снятие средств. Продавец снимает средства со счета или перечисляет их на свой счет, по своему усмотрению. Счет эскроу закрывается.

Счета эскроу: что это?

Счет эскроу — это специальный банковский счет, по которому предусмотрено право перехода владения средствами от одного владельца к другому при соблюдении определенных условий. Поэтому эскроу счета также называют «условные счета».

В открытии счета эскроу принимают участие 3 стороны:

  1. Депонент (покупатель).
  2. Бенефициар (продавец).
  3. Эскроу-агент (банк).

Между сторонами подписывается трехсторонний договор. Первоначально, согласно договору, средства на счете принадлежат депоненту, но после предоставления оговоренных в договоре документов, право использования счета переходит от депонента к бенефициару.

Простыми словами, банк в данном случае выступает гарантом честного проведения сделки и получения продавцом оплаты от покупателя.

Эскроу счета используются как способ передачи денежных средств от одного владельца другому после выполнения определенных условий. Чаще всего эта схема применяется при купле-продаже недвижимости, но может применяться и в других ситуациях, как правило — при осуществлении сделок купли-продажи. Через эскроу счета могут, помимо недвижимости, продавать ценные бумаги, автомобили, бизнес и другие активы.

Счета эскроу — это своего рода альтернатива аккредитиву или банковской ячейке на двух владельцев. Используются они не только для расчетов между физическими лицами: стороной договора по счету эскроу может выступать и юридическое лицо, например, компания-застройщик.

Есть один важный момент: счет эскроу действует не бессрочно, а оговоренный в договоре период.  Если на протяжении этого периода не выполняется оговоренное условие — счет закрывается, а средства с него получает покупатель. В период действия счета покупатель не имеет права распоряжаться внесенными деньгами, но принадлежат они ему.

Максимальный период действия эскроу счета в России составляет 5 лет.

Правовой базой для открытия и использования эскроу счетов в РФ является статья 926.1 Гражданского Кодекса.

Где используется эскроу?

Как было сказано выше, чаще всего этот счет используется при сделках с недвижимостью. В зарубежных странах на сделки с использованием этих счетов приходит наибольший процент заключаемых контрактов. Обычно на баланс счета зачисляются деньги, но в международной практике на нем может учитываться любая вещь, включая интеллектуальную собственность и  права на нее, а агентом может выступать не банк, но и нотариус или адвокат.

Как работает

Основа сделки – исполнение трехстороннего договора, заключенного между участниками: продавцом, покупателем, банком. Последний выполняет функцию доверительной стороны.

Договор должен содержать все предполагаемые операции и условия их исполнения.

Сделка с эксроу-счетом выглядит следующим образом:

  1. В банк обращается покупатель с заявлением об открытии счета. Заявление оформляется в строго определенной форме, с указанием предмета договора (суммы), правила осуществления банковской операции, срок действия, а также иные условия, присущие любому другому договору (реквизиты сторон, решение споров и ответственность).
  2. Открывается специальный счет, на котором размещают сумму, необходимую для оплаты по договору между покупателем и продавцом. Возможен прием наличными, либо пополнение производят банковским перечислением.
  3. Далее участники сделки выполняют условия сделки (в случае с покупкой недвижимости – отдают документы на регистрацию нового собственника).
  4. Если в процессе исполнения условий контракта возникают сложности, средства остаются на хранении в банке и разблокируются только для депонента (т.е. покупателя).
  5. Если сделка успешно завершается, участники приходят в банк и сдают подтверждающие документы на проверку эскроу-агенту (т.е. представителю банка).
  6. После положительного решения, бенефициар (продавец) получает доступ к деньгам на счету и далее волен распоряжаться ими по собственной воле.

Изучив схему работы эскроу, становится понятным, что принцип действия схож с аккредитивом, однако, в отличие от него, имеются существенные преимущества.

Отличия от аккредитива

Выбирая, какой гарантией воспользоваться при совершении расчетов с продавцом недвижимости, следует отметить важные отличия от аккредитива:

  • Открытие эскроу-счета возможно только по соглашению трех сторон, включая банк, обеспечивающего безопасность финансовой сделки.
  • Для получения допуска к средствам необходимо представить агенту определенные бумаги, подтверждающие исполнение условий договора.
  • Процесс управления счетом более удобен для участников, и предполагает большую оперативность.
Фото 2

Преимущества и недостатки

Как и в любом другом процессе, операции с использованием эскроу-счета, по сравнению с аккредитивом имеют свои положительные и отрицательные стороны:

  1. Если основной контракт расторгнут или признан недействительным, счет оперативно закрывается, а при аккредитиве счет приходится закрывать вручную, так как прекращение действия соглашения не дает оснований для автоматического закрытия.
  2. С помощью эскроу обеспечивается исполнение сторонами полученных обязательств, т.е. не служит способом для расчетов с продавцом. Деньги со счета получает бенефициар после успешного завершения сделки.
  3. Ввиду непосредственной вовлеченности банка в исполнение сделки, риск мошенничества нулевой, а счет подлежит закрытию только в присутствии трех сторон (аккредитив покупатель вправе закрыть в любой момент).
  4. Процедура аккредитива точно описана в законодательстве, не позволяя вносить коррективы. Эскроу-счет предполагает включение в договор пунктов по усмотрению сторон и более индивидуализирован. Например, для получения доступа продавцу достаточно иметь документы, определенные договором (новое свидетельство о регистрации прав нового собственника-депонента).
  5. Ответственность банка по аккредитиву сводится к формальной проверке представленного пакета. При использовании эскроу, банк обязан тщательно проверить сделку на законность и надлежащее исполнение условий. В результате, к такой ответственности оказались не готовы многие российские финансовые учреждения.

Из ограничений следует отметить невозможность ведения сделок, если она заключена между юрлицами. А реализация услуги требует осторожности, ведь в случае спорных ситуаций, требующих судебных разбирательств, сложно предположить исход дела – не существует достаточной судебной практики.

Отметим, что с 1 июля 2019 года все застройщики, работающие по схеме долевого строительства, должны перейти на использование эксроу-счетов. Денежные средства дольщиков, поступающие на специальный счет в банке, будут замораживаться до момента выполнения застройщиком обязательств по вводу объекта строительства в эксплуатацию. А где же тогда застройщикам брать деньги на само строительство? Ответ — оформлять кредит. (См. на сайте Минстроя РФ)

Какой банк лучше выбрать для сделки через счет эскроу?


Проще всего воспользоваться специальным перечнем на сайте Банка России. Это список банков, которые могут открывать счета эскроу для финансирования долевого строительства.

С июля 2019 года застройщики могут использовать счета эскроу для сделок долевого строительства по своему усмотрению. Но уже с 1 июля 2019 года все такие сделки будут проходить только с помощью эскроу, других вариантов не останется.

В перечень регулятора включены только надежные банки. Например, банки с кредитным рейтингом не ниже уровня «ВВВ-» кредитного рейтингового агентства АКРА или не ниже уровня «ruА-» кредитного рейтингового агентства «Эксперт РА». Полный список требований к банкам, которые имеют право открывать счета эскроу для расчетов по договорам долевого строительства, прописан в постановлении Правительства.

Правда, не все уполномоченные банки уже начали работать с застройщиками по схеме со счетами эскроу. А даже если и используют этот способ для финансирования долевого строительства, то не всегда готовы открывать счета эскроу для других сделок – например, для купли-продажи квартир на вторичном рынке.

Для проведения сделок через эскроу вам вовсе необязательно ограничиваться банками из списка регулятора. С эскроу могут работать и другие банки. Если вы не собираетесь вкладывать деньги в стройку, а хотите купить уже готовое жилье, автомобиль или другую дорогую вещь, вам подойдут любые банки, которые открывают счета эскроу частным клиентам.

Но в этом случае лучше, чтобы сумма сделки с недвижимостью не превышала 10 млн рублей, а для сделок с любым другим имуществом – 1,4 млн рублей (тогда в случае отзыва у банка лицензии Агентство по страхованию вкладов быстро вернет вам деньги). Если сумма больше, можно использовать несколько счетов эскроу в разных банках.

Страхование счетов эскроу

Страхование счетов эскроу


Одним из последних правительственных решений, касающихся счетов эскроу, является страхование вложенных дольщиками средств в размере не более 10 млн рублей.

Вся информация по данному вопросу изложена в Федеральном законе"О страховании вкладов физических лиц в банках Российской Федерации" от N 177-ФЗ.

По закону деньги покупателя страхуются со дня их размещения в ячейке до дня предъявления застройщиком передаточного акта. Фактически момента официальной передачи недвижимости по договору купли-продажи.

Следующие обстоятельства являются основанием для возврата вложенных средств.

  1. Утрата лицензии у банка. Чаще всего это случается с мелкими банками.
  2. Введение Банком России моратория на удовлетворение требований кредиторов банка.

Владельцу возвращаются все вложенные средства - 100%, но есть лимит в размере 10 млн рублей. Отказать могут в случае, если объект передан покупателю и в случае регистрации права собственности на квартиру в ЕГРН. Возврат денег осуществляется в течение 20 рабочих дней со дня предоставления покупателем пакета документов.

Требуются:

  1. Заявление по форме.
  2. Документ, удостоверяющий личность, а при обращении наследника — также документы, подтверждающие его право на наследство или право использования денежных средств наследодателя.
  3. Доверенность, если обращается представитель вкладчика.
  4. Копию договора счета эскроу, открытого в другом банке.


Эскроу счета в строительстве и использование их застройщиком

Фото 4


В сфере недвижимости эскроу счета используются с лета 2019 года. В частности, о запрете использования застройщиками денег покупателей квартир в новых домах говорится в 214 ФЗ. Согласно официальному источнику, строить объекты компании могут на свои личные деньги либо на заемные средства.

С принятием закона расчет производится с обязательным участием третьей стороны, коим является банк. Для хранения денег банк предоставляет ячейку. Перед этим продавец и покупатель сверяют сумму сделки. После проверки проходит блокировка денежных средств. Застройщик получает от банка деньги после завершения строительства. Факт окончания строительных работ проверяется агентом.

Если обязанности со стороны продавца не выполнены, деньги возвращаются хозяину, то есть покупателю.

Счета эскроу похожи чем-то на аккредитивы. Но в отличие от них данный инструмент хорош тем, что стороны могут определять условия, по которым получатель будет иметь доступ к деньгам, хранимым в ячейке.

На данный момент можно добровольно перейти от долевого строительства к сделкам по эскроу счетам. В 2019 году все строители, работающие с ДДУ, будут вынуждены играть по новым правилам. Те, кто решил перейти раньше, получили ряд преимуществ. В частности, освобождение от уплаты взносов в компенсационный фонд и соблюдение требований о целевом использовании денег дольщиков.


Что такое escrow?

Появившаяся в Гражданском кодексе в 2014 году статья 860 урегулировала отношения сторон, возникающие по причине открытия счёта escrow. К этим сторонам относятся депонент, который, согласно нормам права, является владельцем escrow; бенефициар, который в будущем получит денежные средства; банк, называемый в Гражданском кодексе, эскроу-агентом.

Если внимательно изучить вышеуказанную статью, то можно с лёгкостью обнаружить, что эскроу и аккредитив практически ничем с юридической точки зрения не различаются. Неудивительно, что большое количество людей, планирующих провести сделку и приобрести себе в собственность имущество, отдают предпочтение аккредитиву или банковской ячейке, поскольку они более понятны и знакомы им.

Как происходит расчёт при приобретении недвижимости?

Он проходит в несколько этапов:

  1. Будущие участники договора собираются вместе, чаще всего, в помещении банка, и подписывают бумагу, фиксирующую трёхстороннюю сделку между ними. Главное условие для составления качественного договора такое: обстоятельно и подробно описать все обстоятельства и юридические факты, которые будут считаться основанием для того, чтобы банк передал денежные средства бенефициару. Здесь проявляется одно из важнейших отличий эскроу от аккредитива, поскольку при открытии аккредитива достаточно присутствия двух участников: банка и будущего держателя счёта, чтобы аккредитив считался правомерным.
  2. Далее происходит передача в органы государства, занимающиеся регистрацией прав на недвижимость либо регистрацией прав на иное имущество, необходимых бумаг и документов. В чём здесь преимущества escrow? Дело в том, что продавец может не нервничать, так как в случае удачного исхода он гарантированно и без лишних вопросов получит оплату, а покупатель может быть уверен, что банк отдаст деньги продавцу только после подтверждённого государством факта регистрации дома, автомобиля или квартиры, отражённого в соответствующих официальных документах. Поэтому можно смело утверждать, что при такой схеме риски очень маловероятны.
  3. Как только бумаги из регистрирующих органов стороны договора получают на руки, они снова приезжают в банк, где до этого было осуществлено открытие счёта эскроу. Документы должны быть отданы представителю банковского учреждения, который уполномочен принимать решение о выдаче финансовых средств бенефициару или возврату их в пользу депонента.
  4. Если, изучив бумаги, банковское учреждение приходит к мнению, что с ними полный порядок, то полный доступ к счёту переходит к бенефициару, который обладает всеми возможными правами собственника на этот счёт, в том числе, возможность беспрепятственно распоряжаться им.

Какой банк лучше выбрать


Нельзя сказать, что один банк лучше другого. Просто финансовые организации предъявляют определенные условия. И стороны — участники договора купли-продажи квартиры по ДДУ могут выбирать среди перечня банковских учреждений, список которых можно найти выше, ту организацию, которую они хотят видеть в качестве агента.


Когда применяется

Несмотря на то, что в России подобная услуга оказывается исключительно банками и преимущественно по стандартным сделкам с недвижимой собственностью, принцип эксроу-счета допускает применять его и в других вариантах:

  • при финансировании проекта;
  • для передачи права на какую-либо интеллектуальную собственность;
  • при покупке ценных бумаг;
  • при выполнении присоединения организации;
  • иных ситуациях, например при долевом строительстве.

Порядок реализации в долевом строительстве описан в законе №214-ФЗ. На специальные счета зачисляют деньги, полученные от участников долевого строительства. Банк направляет средства организации, ответственной за застройку, когда объект будет передан в эксплуатацию дольщикам.

Если строительство предполагает расчеты по эскроу-счету, этот пункт должен присутствовать в договоре с застройщиком. После его подписания банк займется открытием и обслуживанием счета, бесплатно для физических лиц, дольщиков.

Переняв основные принципы международной практики ведения эскроу-счета, российский механизм вводит дополнительные ограничения – принимать к хранению можно только денежную массу, а агентом выступает финансовое учреждение.

Особенности использования

Участникам сделки, при использовании нового механизма гарантий, важно знать особенности его применения:

  • Предусмотрена возможность изменения условий договора, если того требуют обстоятельства.
  • Основанием для изменений становится судебное решение или общее согласие участников.
  • Счет действует строго ограниченный период времени, который указывают в соглашении.
  • Возможно досрочное закрытие счета при ликвидации организации, признании участников недееспособными, отсутствии связи с кем-либо из сторон. Важно обозначить условия досрочного расторжения в тексте соглашения.
  • Если иное не оговорено, средства при досрочном закрытии возвращают депоненту, т.е. лицу, открывшему эскроу-счет.
  • Если в период проведения сделки финансовое учреждение признается банкротом, в список лиц, которые должны получить средства (реестр кредиторов), попадает лицо, открывшее счет, либо бенефициар, если условия контракта исполнены.
  • Средства на счетах, работающих по принципу эскроу, страхуют на сумму в 10 миллионов рублей.
  • Необходимо проконтролировать, чтобы в процессе составления договора был включен пункт наделения банка обязанностью тщательно проверять полученные бумаги. В противном случае, финансовая структура освобождается от ответственности за законность операции.
  • Банк вправе запросить дополнительные подтверждающие документы, которые будут свидетельствовать о надлежащем исполнении условий сделки сторонами.

Эскроу, банковская ячейка или аккредитив – что лучше?

Фото 5

Во многом эти варианты похожи:

  • Безопасность расчетов В любом случае банк следит за тем, чтобы сделка прошла честно. Продавец точно получит свои деньги, если выполнит условия, а покупатель – права на имущество.
  • Сохранность денег Хранить деньги в банковской ячейке или на банковском счете обычно надежнее, чем дома. Вряд ли у вас в квартире есть такая же многоступенчатая система защиты и охрана, как в банке.

Но у счета эскроу есть свои плюсы и минусы.

Плюсы

  • Не нужно снимать наличные, носить чемоданы денег, проверять их подлинность и пересчитывать перед тем, как положить в ячейку.
  • Открыть счет эскроу может быть дешевле, чем арендовать ячейку или оформить аккредитив. За обслуживание счета эскроу банки чаще берут доли процента от суммы на счете. А если в этом же банке вы берете ипотеку на покупку квартиры, счет эскроу могут открыть бесплатно.
  • Деньги на счетах эскроу попадают в систему страхования вкладов. Причем по счетам эскроу, которые используются для сделок с недвижимостью, максимальный размер возмещения – 10 млн рублей. По другим счетам, в том числе аккредитивным, – только 1,4 млн рублей. А деньги в ячейках вообще не застрахованы государством.

Минусы

  • Предельная сумма государственной страховой выплаты по счетам эскроу составляет 10 млн рублей. Этот максимум действует только в случае, если вы использовали счет эскроу для покупки недвижимости. Причем страховка на максимальную сумму действует ограниченный период: начиная с даты, когда документы для регистрации сделки поступили в Росреестр, и до истечения 3 рабочих дней с даты регистрации прав (или отказа в регистрации) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество. Если проблемы у банка возникнут позже этого периода, а деньги все еще не забрали со счета, лимит страховой выплаты будет стандартный – 1,4 млн рублей. Также стандартное возмещение по счетам эскроу предусмотрено для сделок, которые не связаны с куплей-продажей недвижимости. Если у вас планируется сделка на большую сумму, нужно очень тщательно выбирать банк или же проводить ее через несколько счетов эскроу. Деньги в банковской ячейке, напротив, считаются только вашей собственностью. Даже в случае отзыва у банка лицензии ячейку могут вскрыть только при вас и ценности вернут целиком, сколько бы там ни лежало. Причем получить доступ к ячейке и вернуть свои деньги можно в течение нескольких дней.
  • Лишь в нескольких банках сейчас можно открыть счет эскроу, потому что этот инструмент относительно новый. Гражданский кодекс регламентировал все детали его использования только в июне 2019 года. Банков, которые готовы сдать ячейку или оформить аккредитив, намного больше.

Эскроу счета в долевом строительстве (214-ФЗ)

В 2019 году вступят в силу изменения в закон 214-ФЗ, регулирующий вопросы участия в долевом строительстве, согласно которым с 1 июля 2019 года все сделки такого характера будут проводиться именно через эскроу счета.

С одной стороны, это обезопасит интересы дольщиков, но с другой стороны, застройщики лишатся средств дольщиков для осуществления строительства и вынуждены будут привлекать для этих целей заемные средства. Привлекаются они не бесплатно, и это обязательно приведет к удорожанию жилья в новостройках.

Но главное, что эскроу счета уже совсем скоро будут использоваться очень активно, и количество банков, которые будут с ними работать, тоже, вероятно, возрастет.

Что такое счет эскроу?

Это спецсчет, открываемый для временного хранения денег до момента их выплаты с целевым назначением. Чаще всего эскроу-счета открываются при сделках с недвижимым имуществом. Покупатель переводит на него свои деньги до того времени, как к нему переходит право собственности на объект. После этого деньги переводятся на счет продавца. В такой сделке принимают участие три стороны: продавец, банк-агент и покупатель.

Читайте также: Самый выгодный вклад Промсвязьбанка - Лучший доход сегодня

Эксперты отмечают, что законодательная основа эскроу в России пока еще сырая и требует доработок. Новые поправки в законы будут предусматривать, что деньги на этих счетах не будут попадать в конкурсную массу при банкротстве.

На текущий момент популярна форма расчетов при сделках с недвижимостью через банковскую ячейку. Здесь все просто и понятно: стороны собрались, пересчитали деньги, арендовали ячейку, положили сумму, закончили сделку и забрали сумму. Так вот, эскроу – это та же ячейка только в безналичной форме. Однако, все равно риэлторы пока не спешат пользоваться этим счетом. Это связано с тем, что поход в банк с крупной суммой может выйти боком.

Банки усиленно отслеживают легальность происхождения денег. Взять банк может от клиента любую суму, а потом также легко может ее заблокировать до предоставления подтверждения легальности денег. Многие клиент не горят желанием открывать реальную сумму сделки и объяснять банку, а тем более и доказывать, откуда у него деньги.

На сегодняшний день в нашей стране даже нет статистики по открытым эскроу-счетам, поскольку их достаточно мало, и собирать для статистики нечего. Существует также масса юридических вопросов, на которые пока не официальных ответов, поэтому с экспериментами банки не спешат.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • https://tretyrim.ru/o-kompanii/poleznoe/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://investor100.ru/chto-takoe-escrow-schet-i-zachem-on-nuzhen/
  • http://fingeniy.com/eskrou-scheta-chto-eto-prostymi-slovami/
  • https://zakon-dostupno.ru/nedvizhimost/kuplya-prodazha/eskrou-scheta-chto-eto/
  • https://fincult.info/article/scheta-eskrou-chto-eto-i-zachem-oni-nuzhny/
  • https://domovik.guru/finansy/escrow-schyot-chto-eto-takoe-i-kak-otkryt-schyot-eskrou-v-banke.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий