Что такое общедомовое имущество многоквартирного дома

 

Что такое общедомовое имущество. Что в такое имущество входит, кто его содержит и какая ответственность лежит на собственниках и управляющей компании. Состав общедомового имущества, отвественность жильцов и управляющей компании, его содержание и использование. Что входит в общее имущество многоквартирного дома. Каковы правила пользования им в 2019 году.

Кто может пользоваться общедомовым имуществом?

С перечнем разобрались, теперь давайте рассмотрим, кто имеет доступ к общедомовому имуществу по Жилищному кодексу.

Согласно ч.1 ст.36 ЖК РФ, собственники квартир владеют, пользуются и в пределах, установленном гражданским законодательством, распоряжаются общедомовым имуществом.

Распоряжение имуществом происходит по решению и согласию общего собрания собственников.

Следует отметить, что общедомовую собственность многоквартирного дома можно передать в безвозмездную собственность только с согласия абсолютно всех собственников (100%). Если хотя бы один против, сделка не может быть осуществлена.

При сдаче общедомового имущества в аренду (например, подвал под офис) потребуется согласие только тех собственников, которые обладают 2\3 площади.

Деньги, вырученные от аренды, распределяются между собственниками соразмерно их доли в общедомовом имуществе.

Права и обязанности собственников в отношении общедомового имущества

Каждый собственник обладает не только правами в отношении своего имущества, но и обязанностями (ЖК РФ, ч. 1, ст. 36). Это правила действует и в отношении общедомовой собственности жильцов МКД.

Права жильцов многоквартирного дома

Если жилец является собственником недвижимости в многоквартирном доме, в отношении общедомовой собственности он имеет право на следующее:

  • получать финансовую или техническую информацию от УК или ТСЖ, связанную с использованием общедомовой собственности, ее содержанием и эксплуатацией,  произведенными затратами, проделанными работами и т.д.;
  • проводить любые экспертизы и проверки для выявления соответствия качества оказываемых услуг, проведенных ремонтных, эксплуатационных и других работ;
  • при необходимости требовать проведения ремонта, устранения выявленных дефектов и т.д.

Совет! Если деятельность УК или ТСЖ больше не устраивает проживающих, необходимо созвать общее собрание и сменить УК или переизбрать ответственных сотрудников ТСЖ.

Мероприятия по содержанию общедомовой собственности

Все жильцы многоквартирного дома должны содержать его в надлежащем виде и состоянии. Обычно для этого заключается договор с управляющей компаний или создается товарищество собственников жилья. В перечень обязательных мероприятий входят:

  • уборка и поддержание помещений и территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии;
  • своевременный вывоз мусора и бытовых отходов;
  • текущий и капитальный ремонт;
  • поддержание инженерных коммуникаций в надлежащем состоянии (замены расходников, ремонт, очистка труб и т.д.);
  • соблюдение правил пожарной безопасности (установка пожарных щитков, сигнализации и прочее);
  • уход за имеющимися зелеными насаждениями;
  • облагораживание придомовой территории (обустройство детских или спортивных площадок, установка лавочек, фонарей) и т.д.
Читайте также: Порядок покупки квартиры на вторичном рынке: пошаговая инструкция

Весь перечень мероприятий должен быть прописан в договоре, заключенном с УК или уставе ТСЖ. Это является обязательным условием, так как на их проведение будут взиматься денежные средства с жильцов.

Общее понятие

Приобретая жилье в многоквартирном жилом строении, россиянин становится владельцем не только конкретной квартиры, но и части общедомовой собственности. В общем понимании весь многоквартирный дом (МКД), от подвала до кончика крыши является владением собственников квартир. Они должны содержать его в надлежащем техническом и эстетическом состоянии, ежемесячно отчисляя денежные средства на это. Поквартирный раздел долей происходит автоматически: чем больше квадратных метров в квартире, тем большая часть общего имущества принадлежит владельцу недвижимости, а значит больше сумма в ежемесячной квитанции. Рассмотрим подробнее, что же входит в перечень общей собственности.

Перечень общедомового имущества

В Жилищном кодексе Российской Федерации представлен исчерпывающий перечень общего владения жильцов (ЖК РФ, ст. 36, п. 1). В него включены:

  1. Помещения, находящиеся вне квартир. Лестничные площадки и пролеты, чердаки, подвалы, мусоропроводные и лестничные шахты, технические этажи, коридоры, места для стоянок или подземные гаражи, оборудованные внутри многоэтажного строения.
  2. Крыша.
  3. Несущие конструкции. Фундамент, стены, плиты перекрытия, ограждения, балки, колонны и т.д.
  4. Оборудование, предназначенное для обслуживания проживающих. Лифты, печи, котлы для обогрева помещений и т.д.
  5. Инженерные коммуникации. Дымоходы, газовая, водопроводная, отопительная и канализационная системы (трубы, стояки, патрубки, отводы, тройники, колодцы, септики и прочее).
  6. Ненесущие конструкции. Окна и двери в общественных местах, перила, парапеты, козырьки подъездов и другие некапитальные ограждения.
  7. Земля, на которой расположен многоквартирный дом.
  8. Любые системы учета потребления, а также сохранения и передачи данных, установленные за счет жильцов дома (счетчики, электрощитки, шкафы, распределительные устройства и т.д.).
  9. Иные объекты, используемые для благоустройства, обслуживания и эксплуатации многоквартирного дома (подъездные дорожки, тротуары, лавочки, детские площадки, цветники, трансформаторные будки и прочее).
Читайте также: Покупка квартиры с несовершеннолетним собственником и опекой: риски

Для уточнения перечня по конкретному объекту недвижимости, собственникам жилья нужно обратиться в Росреестр и запросить выписку из ЕГРП.

Важно! Инженерные коммуникации считаются общедомовой собственностью до запирающего устройства или ответвления, ведущего в квартиры. Если поломка случается на участке после ответвления или запирающего устройства, ее устранение осуществляется за счет конкретного собственника квартиры.

Капитальный ремонт

В многоквартирных домах с определенной периодичностью проводятся текущие и капитальные ремонты:

  • Необходимость в проведении текущего ремонта определяется решением общего собрания. Он направлен на устранение небольших повреждений, восстановление работоспособности элементов дома, предупреждение износа. Во время текущего ремонта может быть произведена замена некоторых конструкций дома.
  • Капитальный ремонт также осуществляется после соответствующего решения, принятого на общем собрании собственников жилья. Жильцы могут самостоятельно решить, каким образом будут сформированы финансовые накопления для капитального ремонта. Также они имеют право определить величину оплаты.

Дополнительно проведение такого вида ремонта регулируется региональными программами. Так, в компетенции местных властей находится составление списка объектов, нуждающихся в капремонте.

При этом для каждого объекта недвижимости, попавшего в перечень, определяется перечень работ, период их проведения, а также величина расходов.

Кто распоряжается?

Фото 2

Хотя содержание общедомового имущества возложено на плечи всех собственников, для организации данного процесса обычно назначаются ответственные лица. Наиболее распространенные варианты управления в 2019 году ‒ управляющая компания и ТСЖ.

Жильцы имеют право выбрать УК и заключить с ней соглашение, в котором будут прописаны все обязательства по содержанию имущества.

В свою очередь, управляющая фирма заключает договора с поставщиками коммунальных услуг, а также с организациями, осуществляющими содержание общедомового имущества и работы по ремонту. Она же исполняет распоряжения, принятые на общем собрании собственников. Владельцы квартир оплачивают работу УК.

ТСЖ или товарищество собственников осуществляет те же функции, что и управляющая компания. Выбирают этот орган путем голосования жильцов.

Если более 2/3 голосов отдано в пользу ТСЖ, то решение о его принятии утверждается. Собственники, не вошедшие в состав товарищества, заключают с ним соглашение на ремонт и содержание дома.

Расходы

Содержание совместного имущества, как и услуги ЖКХ, оплачивается собственниками. Каждый владелец жилья вносит оплату соразмерно своей доле. При этом данный вид расходов включен в состав обязательных платежей для собственников квартир.

Величину платежа определяет орган, в компетенции которого находится управленческая функция. Например, управляющая компания. Она составляет смету и делит суммы в необходимых пропорциях между собственниками.

Управляющий орган имеет право по согласованию с собственниками передавать общедомовую собственность в аренду. Получение доходов от арендной платы является дополнительным источником финансирования общего имущества.

При этом, в соответствии с требованиями законодательства, управляющий орган обязан отчитываться перед жильцами по запросу, на какие именно нужды тратятся средства.

Если же содержание общего имущества осуществляется ненадлежащим образом, то управляющий орган обязан снизить размер взимаемой оплаты на содержание. Если этого не происходит, то комиссией из собственников должен быть составлен соответствующий акт.

С ним они в дальнейшем имеют право обратиться в суд, приложив его к иску с требованием о снижении оплаты на содержание. Также в этом случае жильцы могут потребовать смены управляющего органа.

Общее имущество многоквартирного дома

Поскольку в общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме включены инженерные сети, многие граждане интересуются их границами.

Граничными точками в коммуникациях являются линии границ стен объекта, если иное не установлено по закону.

При составлении протокола общего собрания собственников многоквартирного дома можно воспользоваться образцом.

Что входит в договор управления многоквартирным домом с управляющей компанией? Смотрите тут.

Правила использования

Основные правила использования общедомового имущества:

  • осмотр имущества, который может проводиться ответственными лицами или же собственниками помещений;
  • удаление ТБО;
  • контроль за поддержанием необходимой температуры в общих помещениях;
  • соблюдение правил пожарной безопасности, а также других обязательных нормативов;
  • уход за зелеными насаждениями;
  • уборка общих площадей;
  • проведение сезонных подготовительных работ;
  • текущий, а также капитальный ремонт.

Ответственность управляющей компании за общедомовое имущество

Ответственность прописывается в договоре между управляющей компанией и всеми собственниками. Каждый собственник может получить копию такого договора на руки при запросе в управляющую компанию — это неотъемлемое право жильцов. Исходя из этого, компания несёт ответственность в первую очередь по обязательствам, прописанным в договоре. Тем не менее, в нём обязаны соблюдаться некоторые условия по её ответственности перед владельцами квартир за содержание общедомовой собственности в многоквартирном доме.

Согласно законодательству, она избавляется от ответственности за ремонт общедомовой собственности в случаях:

  • причинения вреда общедомовой собственности в результате действий собственников квартир или же, напротив, в случае их бездействия;
  • возникновения аварии не по вине управляющей компании (акт вандализма, пожар и пр.);
  • использования не по назначению;
  • физического изнашивания конструкций или инженерных коммуникаций, в случае если собственниками не проведён требуемый капитальный ремонт.
Мнение экспертаНаталья ТитоваЮрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом - 11 лет. Большое количество выигранных делСмотреть комментарии юристаПомимо этого, на компании лежит бремя ответственности за доказательство вины собственников в порче имущества. Только при наличии таких доказательств она имеет право избежать ответственности. К тому же стоит помнить, что состав услуг, представляющихся управляющей компанией, не может быть меньше минимально указанного в постановлении правительства № 290 перечня услуг. Исходя из этого, ремонтирование и содержание общедомовой собственности обязано совершаться за счёт управляющей компании.

Что в перечне?

Согласно ЖК в его перечень включаются:

  1. Помещения, выходящие за границы квартиры: лестничные марши, площадки, коридоры, подвальные помещения, технические этажи, чердачные помещения, оборудование лифтов. Достаточно часто технические этажи и подвалы продаются в виде офисных нежилых помещений. Тем не менее в пункте 1.1 статьи 36 указано, что в перечень входят подвальные помещения и технические этажи, имеющие общие инженерные коммуникации, вследствие чего часть подобных помещений в любом случае относится к общедомовому имуществу.
  2. Прочие помещения, не принадлежащие собственнику. В частности, если Вы с соседями обустроили у себя в подвальном этаже спортивный зал, то на праве общедомовой собственности он принадлежит всем собственникам.
  3. Кровля, несущие элементы здания, дымоходы, иное оснащение, находящееся в здании или за его границами, используемое для обслуживания 2 и более квартир или помещений.
  4. Участок земли, на котором расположен многоквартирный дом вкупе с элементами благоустройства: парковками, озеленением, площадками для детей и прочим, относящимся к этому зданию в пределах, установленных соответствующими кодексами.

Соответственно, и постановление правительства № 491 к общей собственности причисляет то же имущество. Итак, разберём более детально официальные термины.

Балкон

Мнение экспертаНаталья ТитоваЮрист по имущественным вопросам. Стаж работы адвокатом - 11 лет. Большое количество выигранных делСмотреть комментарии юристаВ соответствии с пунктом 1.3 статьи 36 жилищного кодекса, общедомовыми признаются несущие и прочие элементы здания, обслуживающие свыше одного помещения. К этой категории относится плита балкона. Но вот ограждение, остекление и отделка является уже частной собственностью. За них отвечает собственник квартиры, которому принадлежит балкон.

А вот с крышей балкона на последнем этаже всё сложнее. Если она была заложена в проекте дома, тогда это общедомовое имущество. Если же собственник сделал крышу балкона самостоятельно, то это частная собственность.

Стояк отопления

В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 6, выходит, что стояк системы отопления — тоже общедомовое имущество.

Полотенцесушитель

Полотенцесушитель — это неотъемлемая часть системы снабжения дома горячей водой. В соответствии с постановлением правительства № 491, пункт 5, абзац 1:

Если на ответвлении к змеевику отсутствуют перекрывающие краны, то он причисляется к общедомовому имуществу и ответственность за него несёт управляющая организация. Если же установлены краны для отсоединения полотенцесушителя, то к общедомовому имуществу относится только ответвление до него, а находящееся за ним относится к личному имуществу собственника.

Стояк канализации

Во втором абзаце того же пункта 5 постановления сказано, что частная собственность кончается там, где находится первое стыковое соединение, ответвляющееся от канализационного стояка.

Что такое общедомовое имущество

Фото 3

Общее имущество – это элементы здания, которые обслуживают несколько помещений одновременно. Они принадлежат собственникам квартир по праву общей долевой собственности.

Состав такого имущества определяется собственниками помещений, а также муниципальными и государственными органами.

Так что же относится к общедомовому имуществу в многоквартирном доме? Перечень элементов содержится в ч.1 ст.36 Жилищного кодекса.

В него включены:

  1. Все помещения в доме, выходящие за пределы квартиры: лестничные межквартирные площадки, лестницы, лифтовые и другие шахты, лифты, чердаки, технические этажи и подвалы, где находятся инженерные коммуникации. В современных домах технические этажи и подвалы обычно продаются в качестве нежилых помещений под магазины и офисы. Данные элементы уже не относятся к общедомовому имуществу.
  2. Любые помещения, которые не принадлежат к конкретному собственнику. Сюда включены все помещения, которые необходимы для удовлетворения социально-бытовых потребностей, и организованные самими жильцами. То есть, если собственники сами организовали в подвале спортзал, то он будет принадлежать всем жильцам.
  3. Крыши, ненесущие и несущие конструкции дома, а также электрические, механические, санитарно-технические и иные оборудования, которые находятся на территории дома либо за его пределами.
  4. Земельный участок, где построен многоквартирный дом вместе со всеми элементами благоустройства: озеленением, парковками, детскими площадками, скамейками т.д.

Такой же перечень описан и в постановлении Правительства №491. Иногда при порче некоторых элементов могут возникнуть серьезные споры, кто должен оплатить его ремонт. Далее рассмотрим самые распространенные случаи.

Стояк отопление в квартире – это общедомовое имущество или нет?

В п.6 постановления Правительства за №491 указано, что в составе общего имущества находятся внутридомовая система отопления, которая состоит из обогревающих элементов, запорной и регулирующей арматуры, стояков, коллективных приборов, учитывающих тепловую энергию и иного оборудования, которые расположены на этих сетях. Можно уверенно сказать, что стояк отопления относится к общему имуществу.

А является ли батарея в квартире общедомовой собственностью? Радиаторы отопления относятся к общим лишь в том случае, если они не отделены от общей отопительной системы каким-либо вентилем либо иными разделительными узлами.

То есть, если у батареи есть вентили, то он считается собственностью владельца квартиры. Если же их нет, то состоянием радиатора должна следить управляющая организация.

Такая же ситуация состоит с полотенцесушителями. Данный прибор представляет из себя составную часть инженерных систем горячего водоснабжения. Если на ответвлении на змеевике отсутствует отключающий кран, то полотенцесушитель является общедомовой собственностью.

При присутствии кранов для отключения и включения полотенцесушителя, то общим имуществом станет труба до нахождения регулировочного крана, а после – имущество жильца квартиры.

Канализационный стояк – совместная собственность жильцов?

П.5 постановления Правительства за №491 определил, что в состав общедомового имущества включены инженерная система водоотведения, которая состоит из фасонных частей (патрубков, переходов, отводов, тройников, крестовин), канализационных выпусков, заглушек, стояков, водосточных воронок, вытяжных труб, ответвлений стояков до первого стыкового соединения.

Это значит, что ваша собственность начинается именно там, где произошло первое стыковое соединение от общего канализационного стояка.

Является ли балкон общедомовым имуществом?

Балконная плита – это несущая конструкция в доме, которая обслуживает больше одного помещения, то есть в перечень он входит. Такой же позиции придерживается и Верховный Суд.

В своем определении от г он подтвердил, что балконная плита является ограждающей несущей конструкцией, которая включена в перечень общего имущества в качестве конструктивной части здания.

Но тут нужно отметить другой нюанс: если балконную плиту признали общедомовым имуществом, то это не означает, что все ограждения, отделка и остекления включены туда. За это уже отвечает сам собственник балкона, а не управляющая организация.

Что входит?

Фото 4

В составе общедомового имущества находятся:

  • Общие площади, не входящие в состав квартир. А именно, подвалы, чердаки, лестницы и т. п.
  • Прилегающая к дому территория с зелеными насаждениями.
  • Кровля и ее компоненты.
  • Ограждающие, а также несущие конструкции.
  • Находящиеся в общих коридорах двери и окна.
  • Инженерные сети общего пользования, а также различное оборудование, находящиеся в пределах объекта недвижимости.
  • Иные объекты, предназначающиеся для эксплуатации, благоустройства, а также для обслуживания дома.

Примечательно, что вхождение некоторых элементов в перечень общедомового имущества может находиться под вопросом. В частности, это касается домофона. Обратившись к нормативам, можно понять, что домофон все же причислен к совместному имуществу. При этом решение вопроса о его содержании находится в компетенции жителей.

Ответственность за состояние общедомового имущества

Все жильцы ежемесячно вносят плату за содержание общедомового имущества. Размер платежей зависит от площади жилья, который принадлежит человеку. Если даже он не проживает по этому адресу, то все равно обязан платить.

Необходимость проведения ремонтных работ решается на собрании собственников. Чтобы предупредить быстрый износ инфраструктуры, они должны проводиться регулярно.

На собрании утверждается список необходимых мероприятий и принимается общее решение путем голосования.

За состояние общедомового имущества отвечают 3 стороны:

  1. Собственники помещений. Ответственны за поддержание общего имущества в надлежащем состоянии.
  2. Органы государственной власти. Контролируют содержание имущества.
  3. Органы местного самоуправления. Определяют управляющую организацию.
В идеале, конечно же, собственники должны сами следить за тем, как управляющая компания выполняет свои обязанности.

При ненадлежащем исполнении необходимо сменить подрядчика либо переизбрать председателя товарищества. К сожалению, такая сознательность на практике встречается крайне редко.

Ответственность за состояние

По правилам, ответственность за состояние общедомового имущества несут 3 стороны:

  • Собственники. Они ответственны за поддержание имущества в надлежащем состоянии.
  • Органы местного самоуправления. В их компетенции находится выбор управляющих компаний на конкурсной основе.
  • Органы власти. В их функции входит контролирование содержания имущества.

В соответствии с положениями жилищного законодательства, если произойдет обрушение здания из-за его неправильного обслуживания, то ответственны за это будут жители, а не управляющая организация. Так, расходы на утилизацию привлекаются из личных финансов жильцов.

В идеальном варианте владельцы квартир должны осуществлять контроль за тем, насколько качественно управляющий орган исполняет возложенные на него обязанности по содержанию помещений.

При управлении ненадлежащим образом они могут произвести смену управляющей инстанции. Однако в реальности подобная ответственность со стороны собственников проявляется крайне редко.

Читайте, надо ли платить за капитальный ремонт многоквартирного дома.

Какой порядок содержания общего имущества в многоквартирном доме? Информация здесь.

Как узнать границы придомовой территории многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Ответственность за порчу общедомового имущества

В кодексе об административных правонарушениях предусмотрено наказание по статье «Уничтожение или повреждение чужого имущества». К нему, как правило, относится и порча общедомовой собственности. Отдельная статья законом за не предусмотрена.

При повреждении общедомовой собственности возможны следующие варианты действий. В случае невозможности определения конкретной личности, причастной к порче собственности, потребуется обращение в компанию, занимающуюся управлением многоквартирным зданием.

Просить ликвидировать эти повреждения следует обязательно в письменном виде. В случае если личность, повредившая общую собственность, известна (например, сосед вбил в коридорную стену крепления для хранения на них велосипеда) требуется обращение в жилищную региональную инспекцию, к которой относится Ваше домовладение. В неё следует направить письменную жалобу о нарушении владельцем порядка пользования общедомовым имуществом.

Вопросы и ответы

Источники

Использованные источники информации.

  • http://zaschita-prav.com/obshhedomovoe-imushhestvo-v-mnogokvartirnom-dome-po-zhk-rf/
  • https://infonovostroyki.ru/instrukcii-i-sovety/cto-vhodit-v-obsee-imusestvo-mnogokvartirnogo-doma-po-zk-rf.html
  • https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/obshhee-imushhestvo-mnogokvartirnogo-doma/
  • https://consultantor.ru/baza/sovmestnoe/chto-otnositsya-k-obshhedomovomu-imushhestvu.html
0 из 5. Оценок: 0.

Комментарии (0)

Поделитесь своим мнением о статье.

Ещё никто не оставил комментария, вы будете первым.


Написать комментарий